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土地制度不变 开征物业税就是违法行为

发布时间:2020-01-16 22:57:45

《物业税》话题近日已成为舆论重点,似乎与上半年楼市略有反弹有那么一丝丝关联,“开征物业税可抑制房价”成为各媒体、专家争论的关键。笔者略有疑惑:开征物业税的目的到底是什么?

综观全球,征收物业税的目的可以分为两大类:第一类是为了提高土地和房产的使用效率,防止各类投机行为,例如,韩国、法国等;第二类是为了增加财源,改善公共福利,例如,美国、加拿大等。还有一些国家和地区征收物业税的目的综合了上述二类,兼而有之,例如,日本、香港特区等。

参见“国务院发展研究中心调查研究报告”,2005年4月5日,第27号。

所以说,开征物业税的目的绝非是抑制房价。如果真正意义上开征物业税,基于“提高土地和房产的使用效率,防止各类投机行为”和“增加财源,改善公共福利”两个目的,笔者认为物业税自身是种“节、止、增、改”的善税。

在发达国家开征物业税有个很明显的特征就是土地私有产权化制度,即土地资源归业主自身所有,客户买房买的不仅是土地的使用权、房屋的所有权,还包括土地所有权。房产升值的根本其实是土地的升值,即“地段、地段还是地段”是衡量房产价值的主要砝码。土地使用权作为土地成本已折合在房价之中,即老百姓购房已支付70年土地使用权的费用。若土地不升值,就房屋自身而言只能是贬值的,一是房屋开始折旧,二是使用年限缩短,三是材料技术等落后。而土地资源升值的主要原因即是城市土地资源紧缩。

我国土地制度是公有制,城市土地公民公有,所有权还是在手中。农村集体所有的土地资源也逐步被地方征收,成为地方财政收入的肥肉,征收成本低廉的不能再低廉。相反,在一些农村乡镇,农业盖房已被禁止。也就是说,土地产权剥离成所有权和使用权,所有权在手中,公民享有的是使用权。

按上文所述,房产真正升值的土地价值,相对应地是土地所有权;房屋贬值的对象恰是土地使用权。在不改变当前土地制度的前提下,土地使用权和房屋产权是老百姓的私有财产,而土地所有权仍归地方所有,即70年产权等。若当前开征物业税,明显是向老百姓征收老百姓并不得利的税,这种税收是无须有的,如任志强所说的:“就变成了国家对公民私有财产的一种侵犯和掠夺”。若当前土地制度不改变的话,开征物业税实属一种违法行为,《中华人民共和国宪法》规定:公民的合法的私有财产不受侵犯。

反过来,从地方角度来看,土地转让金是地方财政收入的主要来源,相应地也完成了“提高土地使用效率”和“增加财源,改善公共福利”的目的。从地方角度来看,中国城市正快速发展,需要大量资金运作,开发商一次性付清50年、70年等土地使用权所需的土地转让金,恰能满足城市发展需要,若分成每年交纳一次,必将阻碍城市快速发展。与其他国家开征物业税目的有待完善的是“提高房产使用效率”和“防止各类投机行为”,笔者认为这是这些年讨论开征物业税与否的关键所在。

暂不讨论我国开征物业税的难度有多大,就目前现状来看,除非重新建立土地制度,否则在我国当前开征物业税,实属一种违法行为。而当前市场中存在的问题,仅是如何提高房产效果、如何防止各类投机行为的工作没有做好。在不改变当前土地制度的前提下,抓住以上两点工作重点研讨,建立地方财政监管机制,笔者认为征物业税的目的也是能达到的。

而目前媒体舆论所谈到的“抑制房价”一说,是另一个课题了,笔者认为贫富差距过大是当前社会的主要矛盾点,不仅仅是房价问题!

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